БАКУ /Trend/ - Рынок недвижимости Китая вступил в новый этап затяжной коррекции. За последние несколько месяцев - с ноября 2025 по февраль 2026 года - статистика подтверждает: спад не только продолжается, но и местами ускоряется. При этом государство все более отчетливо демонстрирует, что не стремится вернуть сектор к прежней модели роста, а формирует потенциально иную архитектуру отрасли.
Согласно данным Национального бюро статистики Китая (NBS), цены на новостройки в 70 крупных городах в ноябре снизились на 2,4% в годовом выражении, в декабре - на 2,7%, а в январе 2026 года - уже на 3,1%. Показатель января стал самым резким с июня прошлого года. В месячном выражении снижение сохраняется на уровне -0,4% третий месяц подряд.
Даже в городах первой линии - Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне - динамика остается сдержанной. В январе цены на новостройки там снизились на 0,3% к предыдущему месяцу и на 2,1% в годовом выражении. Исключением остается Шанхай, где рост составил 4,2% год к году, хотя темпы замедляются. Вторичный рынок демонстрирует более выраженное давление: в Пекине падение цен на “вторичку” достигало 8,5% год к году, в Гуанчжоу - 7,8%.
Инвестиции в недвижимость по итогам 2025 года сократились на 17,2%, до 8,28 триллиона юаней. Площадь проданного нового жилья уменьшилась на 8,7%. Декабрь показал падение продаж новостроек на 15–23% в отдельных сегментах. Аналитики S&P Global Ratings ожидают, что в 2026 году продажи первичного жилья снизятся еще на 10–14%, а цены - на 2–4%. Другие оценки предполагают дополнительное снижение на 2–3%.
Однако за сухими цифрами просматривается более глубокая трансформация. Власти постепенно отходят от прежней парадигмы стимулирования через масштабное кредитование девелоперов. Жесткая политика “трех красных линий” фактически свернута, но вместо возврата к прежним схемам вводится так называемая “новая модель развития”.
Ее ключевые элементы объясняются достаточно просто.
Во-первых, механизм “белых списков”. Банки кредитуют не компанию в целом, а конкретные проекты из утвержденных перечней. Приоритет - достройка объектов, за которые граждане уже заплатили. Это снижает социальные риски и укрепляет доверие покупателей.
Во-вторых, государственный выкуп нераспроданного жилья. Местные власти через государственные компании приобретают квартиры у частных девелоперов для преобразования их в социальное и арендное жилье. Такой подход одновременно поддерживает застройщиков ликвидностью и решает задачу расширения доступного жилищного фонда.
На уровне компаний ситуация остается неоднородной. Контрактные продажи топ-100 девелоперов в январе 2026 года сократились примерно на 27% год к году. Ожидаемые совокупные убытки сектора за 2025 год превышают 240 млрд юаней. Частные игроки продолжают реструктуризацию долгов. China Vanke прогнозирует убыток в размере около 82 миллиарда юаней и остается под давлением обязательств в объеме свыше 50 миллиардов долларов, хотя формально избежала дефолта. Country Garden завершила реструктуризацию офшорного долга и продолжает работу, несмотря на значительное падение продаж. Evergrande находится в ликвидации.
В то же время государственные и квазигосударственные девелоперы - Poly Developments, China Overseas Land & Investment, China Resources Land и другие - демонстрируют большую устойчивость, фокусируясь на проектах в крупнейших городах и сегменте улучшенного жилья.
Экономическое значение происходящего трудно переоценить. Около 70% сбережений китайских домохозяйств вложено в недвижимость. Снижение цен формирует так называемый эффект “отрицательного богатства”: потребители становятся осторожнее в расходах. Дополнительное давление испытывают региональные бюджеты, которые ранее до 40% доходов формировали за счет продажи земли застройщикам. Замедление сделок с землей создает финансовые разрывы, требующие новых механизмов балансировки.
Тем не менее февраль принес первые сигналы стабилизации активности в городах первой линии. В Пекине число сделок на вторичном рынке выросло на 15% к предыдущему месяцу, в Шанхае - на 26,7% в годовом выражении. Вторичный рынок уже занимает около 65% от общего объема операций. Хотя говорить о развороте рано, рост транзакционной активности указывает на постепенную адаптацию покупателей к новым ценовым условиям.
Потенциальные позитивные возможности связаны именно с этой фазой перестройки. Сокращение избыточного предложения, переход к более сбалансированному строительству и расширение сегмента доступного и арендного жилья могут сформировать более устойчивую структуру спроса. Концентрация рынка вокруг финансово стабильных игроков снижает системные риски. Для домохозяйств снижение цен повышает доступность жилья в крупнейших городах.
2026 год вряд ли станет годом стремительного восстановления.
Скорее он может стать периодом выравнивания - с продолжающейся
коррекцией цен и постепенной стабилизацией объемов сделок.
Вопрос в том, какой сценарий реализуется дальше. Один вариант -
длительная мягкая корректировка с постепенным снижением запасов и
укреплением доверия. Другой - более быстрый переход к новой модели,
где сектор недвижимости будет играть менее доминирующую, но более
устойчивую роль в экономике.
Пока рынок остается в состоянии поиска баланса. Итог во многом будет зависеть от сочетания потребительских ожиданий, финансовой дисциплины девелоперов и точности дальнейших шагов регуляторов. В условиях структурной трансформации окончательные выводы преждевременны - однако именно сейчас закладываются параметры следующего этапа развития крупнейшего жилищного рынка мира.