Обзор строительного сектора Азербайджана (январь-март 2015)

За первые квартал 2015 года объем строительных работ в Азербайджане снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 5,5 процента, составив 1515,4 миллиона манатов.

Из общего объема строительных работ 61,9 процента пришлись на первичное строительство, реконструкцию и расширение, 17,8 процента - капитальный ремонт, 6,2 процента - текущий ремонт, 14,1 процента - на другие строительные работы.

По данным Госкомстата, в марте в Азербайджане в эксплуатацию было сдано 151,6 тысячи квадратных метров жилья против 150,8 тысячи квадратных метров за аналогичный период прошлого года. Всего же с начала 2015 года было сдано в эксплуатацию 415,4 тысячи квадратных метров жилья, что на 10,9 процента больше показателя аналогичного периода 2014 года.

Цены на рынке недвижимости Баку в первом квартале 2015 года снизились на 17,92 процента в долларовом выражении и выросли на 9,87 процента в манатном выражении.

Цены на рынке жилья в долларах упали на 16,38 процента, а в манатах наоборот выросли на 11,94 процента. Также на 8,3 процента уменьшилось количество предложений. Период экспозиции вырос на 14,8 процента по сравнению с прошлым годом, при этом относительно предыдущего месяца снизился на 5,3 процента.

В марте активность на рынке жилья увеличилась. Население начало вкладывать свои средства в недвижимость, чтобы сберечь их от ожидаемой инфляции.

Рынок первичного жилья

Число предложений на рынке первичного жилья в Баку в марте составило 512, что на 34 процента меньше показателя предыдущего месяца и на 51 процент - марта 2014 года.

Согласно отчету консалтинговой компании "MBA Group", большая часть предложений на рынке относится к квартирам эконом-класса (до 1000 долларов за квадратный метр) и среднего класса (1000-1600 долларов). Доля квартир в обоих ценовых диапазонах составляет 43 процента от общего портфеля предложений. Средняя стоимость одного квадратного метра в таких квартирах равна 795 долларам и 1220 долларам соответственно. Удельный вес квартир стоимостью свыше 1600 долларов за квадратный метр составляет 14 процентов. В отчетный период средняя стоимость квартиры этого класса составила 2080 долларов за квадратный метр.

Средняя стоимость одного квадратного метра на рынке первичного жилья в Баку в марте составила 1149 долларов (1206 манатов), что на 16,38 процента меньше аналогичного показателя предыдущего месяца. При этом цены в манатах выросли на 11,94 процента.

Для сравнения: цена одного квадратного метра на первичном рынке жилья в Баку в феврале 2015 года составила 1374 доллара (1078 манатов).

По сравнению с февралем средняя площадь предлагаемых в марте квартир практически не изменилась, составив 115,65 квадратных метра. Средняя площадь однокомнатных квартир составила 60,4 квадратных метра, двухкомнатных - 91,24 квадратных метра, трехкомнатных - 129,61 квадратных метра, четырех- и пятикомнатных - 175,43 и 283 квадратных метров.

По данным отчета, 42,1 процента выставленного на продажу жилья на первичном рынке пришлось на Ясамальский район Баку, 16,8 процента - Насиминский, 11,2 процента - Хатаинский, 9,6 процента - Наримановский, 7,6 процента - Абшеронский, по 3,6 процента - Низаминский и Бинагадинский, 2,5 процента - Сабаильский, два процента - Сабунчинский районы Баку.

Средняя цена за квадратный метр на рынке первичного жилья по районам Баку:

Рынок вторичного жилья

По данным консалтинговой компании "MBA Group", в марте 2015 года цены на одно-, двух-, трех- и многокомнатные квартиры, предлагаемые на рынке вторичного жилья в Баку, повысились на 13, семь, 20 и 13 процентов соответственно.

Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке жилья в Баку по сравнению с февралем выросла на 14 процентов и составила 1886 манатов. Стоимость жилья в иностранной валюте снизилась за месяц на 14,8 процента и составила 1796 долларов. Для сравнения: цена за один квадратный метр на вторичном рынке жилья в Баку в феврале 2015 года составила 1654 манатов (2108 долларов).

Причина возникновения такой разницы - изменение курса маната в последней декаде февраля. До этого отчеты готовились из расчета курса 0,7844 AZN/USD, в марте - по курсу 1,05 AZN/USD.

В марте самая дорогая квартира на рынке вторичного жилья была зафиксирована около моста Джаваншир - 2,3 миллиона долларов, самая дешевая - в поселке Бакиханова (46,2 тысячи долларов).

В марте 2015 года среднерыночные цены за квадратный метр (в долларах) по районам столицы сформировались следующим образом:

Большую часть портфеля продаж на вторичном рынке Баку в марте составили дома стоимостью до 2000 долларов (при средней цене в 1541 доллар) за один квадратный метр, на долю которых пришлось 72,2 процента. Квартиры в диапазоне 2000-2500 долларов за квадратный метр (средняя цена - 2217 долларов) составили 20 процентов от общего объема продаж. Остальная часть (7,8 процента) пришлась на долю квартир, где цена одного квадратного метра превышает 2500 долларов (средняя цена - 3040 долларов).

Число предложений на вторичном рынке Баку в марте 2015 года составило 1866, что на 9,8 процента меньше показателя аналогичного периода 2014 года, и на 7,14 процента меньше показателя предыдущего месяца.

Рынок коммерческой недвижимости

По данным консалтинговой компании "MBA Group", в марте 2015 года в Баку количество выставленных на продажу коммерческих объектов сократилось на пять процентов по сравнению с аналогичным показателем предыдущего месяца.

В марте на продажу было выставлено 182 коммерческих объекта, тогда как в феврале их число составило 192. Кроме того, в марте было заключено 75 сделок по коммерческим объектам.

Пассивность на рынке коммерческих объектов связана с девальвацией, произошедшей в феврале 2015 года. Основную долю (70 процентов) выставленных на продажу коммерческих объектов составляют "пустые участки" (тип участков, чье назначение является неопределенным, и объект может использоваться в качестве офиса, магазина и в других целях), 14 процентов - объекты обслуживания, десять процентов - магазины, 5,2 процента - офисы, 0,8 процента - подвальные помещения.

Средняя площадь нежилых объектов составила 236,4 квадратных метра, что больше показателя предыдущего месяца на 24 процента. В Баку самый большой участок был зарегистрирован в Наримановском районе - 2,5 тысячи квадратных метра, самый маленький - также в Наримановском районе (18 квадратных метров).

Снижение активности в марте также стало причиной увеличения срока экспозиции объектов продажи. В течение месяца срок экспозиции нежилых объектов составил 188 дней. В марте средняя стоимость нежилого участка в долларах снизилась на 15,17 процента, составив 3 748 долларов за квадратный метр, в манатах - выросла на 13,56 процента, до 3 935 манатов. Средняя стоимость аренды одного квадратного метра в марте составила 14,35 доллара.

Индекс цен в марте текущего года, снизившись по сравнению с аналогичным периодом 2014 года на 20 процентов, а по сравнению с февралем - на 15 процентов, составил 5,25.

Изменение цен на нежилые участки в зависимости от зон:

Изменение цен на нежилые участки в зависимости от их назначения:

Рынок аренды недвижимости

Операции на рынке аренды жилья Баку в марте 2015 года снизились на пять процентов по сравнению с февралем, составив 106. В отчетный период средняя стоимость аренды жилья в Баку составила 639 манатов, что на четыре процента меньше по сравнению с февралем 2015 года и на 9,4 процента больше аналогичного показателя прошлого года. В связи с девальвацией маната [21 февраля 2015 года] цены на аренду в долларах в прошлом месяце снизились на 28 процентов (в сравнении с февралем) и на 18,3 процента (по сравнению с мартом 2014 года), составив 609 манатов.

В манатах арендная плата за квадратный метр в марте увеличилась на пять процентов по сравнению с февралем, до 9,3 манатов, в долларах - снизилась на 21,52 процента, до 8,82 доллара.

В марте текущего года доля жилья премиум-класса в портфеле спроса (аренда стоимостью свыше 1000 манатов в месяц) снизилась на 7,6 процента, эконом-класса (меньше 500 манатов в месяц) - на 11,8 процента, среднего класса (500-1000 манатов) - снизилась на 7,6 процента.

На рынке аренды жилья в марте основную часть спроса обеспечили граждане, ожидающие сдачу в эксплуатацию строящихся домов, и мигранты, приехавшие в Баку на заработки. Небольшую часть спроса составили арендаторы, заключившие контракты на один-два месяца.

В целом объем предложений в прошлом месяце снизился на шесть процентов, составив 261. "Учитывая снижение активности на рынке аренды жилья, снижение портфеля предложений можно считать нормальным", - отмечается в отчете.

В марте наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры. Их доля в общем объеме выставленных на аренду квартир составила 43,7 процента (39,3 процента в феврале). Затем следуют трехкомнатные квартиры - 31 процент (33,2 процента), однокомнатные - 20 процентов (17,4 процента), четырех- и пятикомнатные квартиры - 5,4 процента (10,1 процента).

Средняя цена аренды однокомнатных квартир в прошлом месяце составила 362 маната, двухкомнатных - 569 манатов, трехкомнатных - 805 манатов, четырехкомнатных - 1158 манатов.

Рынок строительных материалов

По данным Государственного статистического комитета АР, в январе-марте 2015 года компании, занимающиеся в Азербайджане производством строительных материалов, произвели товаров на сумму 111,5 миллиона манатов, что на 28,4 процента превышает показатель аналогичного периода 2014 года.

В январе-марте в Азербайджане было произведено 639,1 тысячи тонн цемента (рост по сравнению с показателем января-марта 2014 года составил 16,1 процента), 48,8 тысячи тонн строительного гипса (рост на 9,9 процента), 305,3 тысячи тонн готовой бетонной смеси (рост на 80,4 процента), 75,1 тысячи тонн асфальта (рост на 4,1 процента), 4,2 тысячи кубометров сборных бетонных строительных конструкций (снижение на 57,1 процента), 2,47 тысячи тонн обработанного мрамора, травертина, алебастра и изделий из них (рост в 2,7 раза).

За указанный период в Азербайджане было выполнено строительных работ на сумму 1515,4 миллиона манатов. Из общего объема строительных работ 61,9 процента пришлось на долю строительства новых зданий, реконструкцию и расширение, 17,8 процента - на работы по капитальному ремонту, 6,2 процента - текущие ремонтные работы, 14,1 процента - на прочие строительные работы.