Специалисты по недвижимости в Азербайджане предрекают повышение стоимости жилья в столице. Уже, по данным Государственного комитета по статистике, в Азербайджане отмечено подорожание строительных работ по возведению жилья. За первый квартал 2011 года стоимость строительных работ выросла на 0,1 процент по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Согласно данным, наземные строительные работы подорожали на 0,2 процента. Цены на строительство жилых зданий увеличились на 0,2 процента, а объектов социального и производственного значения - на 0,1 процент и 0,7 процентов соответственно. Выросли цены и на возведение шести- и многоэтажных жилых домов - на 0,1 процент. Возведение административных зданий социального назначения стало дороже на 0,6 процентов.
Обращаясь к недавней истории на рынке недвижимости, можно отметить, что середина и конец первого десятилетия нового века были отмечены небывалым ростом стоимости недвижимости в столице Азербайджана. Цены на жилье в Баку в 2007 году выросли на 30-40 процентов - невероятный по европейским меркам показатель.
Столь катастрофичное, по меркам покупателей, повышение цены недвижимости было обусловлено множеством факторов, прежде всего - изменением в законодательстве республики, значительно усложнившем процесс получения разрешения на строительство. В отличие от прежней процедуры, ограничивающейся лишь постановкой подписи в администрации города, по новым правилам застройщик обязан обойти около десятка регулирующих инстанций. Кроме того, на рост цен повлияло и решение контролирующих органов о сносе более чем десяти жилых зданий, не удовлетворяющих требования по сейсмоустойчивости.
В разгар кризиса 2008-2009 годов недвижимость Азербайджана упала в цене незначительно, снижение стоимости составило порядка 5-10 процентов. Впрочем, подобное изменение цен практически укладывается в стандартное сезонное колебание. В конце 2009 года, на закате мировых экономических волнений, стоимость бакинской недвижимости на протяжении последних трех-четырех месяцев бросалась из крайности в крайность, вырастая в цене на 15-20 процентов за неделю с последующим обвалом на аналогичный показатель.
На конец 2010 года зафиксирован тренд на понижение стоимости недвижимости: по сравнению с аналогичными показателями предыдущего года стоимость жилья в первичном секторе упала на 16 процентов, вторичное жилье подешевело на 5 процентов.
Причин на сегодняшний прогнозируемый рост цен на жилье в Азербайджане несколько, одна из них в силу разработки нового генерального плана азербайджанской столицы. В соответствии с генпланом, новая агломерация, включающая в себя непосредственно уже существующий Баку и город Сумгаит с Апшеронским районом, будет охватывать территорию более 219 тысяч гектаров - по сути, город вырастет практически в 10 раз. Неизбежно это приведет и к пересмотру цен на недвижимое имущество.
Наиболее нестабильными в ценовом плане районами Баку являются Сураханский и Гарадахский районы, стоимость недвижимости в которых зачастую колеблется на 15-20 процентов. Стабильно высокие показатели демонстрируют лишь центральные районы азербайджанской столицы с расположенными в них элитными постройками и дорогими кварталами.
Наиболее привлекательными в инвестиционном плане выглядят районы, находящиеся в непосредственной близости к центру, но не составляющие его ядро. По мере роста агломерации указанные районы постепенно войдут в центральную зону и, по прогнозам экспертов, стоимость недвижимости в них значительно вырастет. Самым выгодным периодом приобретения недвижимости в Баку считается лето 2011 года: стоимость жилья еще не пойдет в рост, но и обвалов на это период не запланировано.
Приведем еще одну причину роста недвижимого жилья в стране. Так, на днях в Азербайджане ожидается внесение изменений в условия ипотечных кредитов. Новые изменения позволят молодым семьям извлечь выгоду из ипотеки. После изменений новые квартиры тоже станут доступны по ипотеке. Изменения коснутся также вопросов зарплаты и первичных взносов. Прогнозируется снижение суммы первичного взноса до 10 процентов, а минимальной зарплаты - вдвое. Проблемы с регистрацией документов на новые квартиры также затрудняли получение ипотечных кредитов. Основная цель изменений заключается именно в создании возможности для молодежи приобретать квартиры в новых зданиях. С этой точки зрения предполагается, что приобрести квартиру станет возможно даже без прописки.
Например, сегодня условия льготных ипотек не выгодны для молодых семей, так как за такую сумму невозможно приобрести квартиру в центре Баку или приближенных к центру районах. Если процентные ставки по кредитам снизятся с 4 процентов до 2, то сумма требуемой зарплаты тоже снизится вдвое. Это значит, что если раньше для получения льготной ипотеки ежемесячная зарплата должна была составлять 400 манатов, то после изменений льготную ипотеку сможет получать и гражданин с зарплатой в 200 манатов в месяц. Планируется, что будет создан гарантийный фонд, связанный с первичным взносом и выплатой процентов по кредитам. Фонд поможет молодым семьям в выплате процентов по ипотечному кредиту. Кроме того, Центробанк планирует создать строительно-сберегательные банки, которые будут выдавать средства лицам, не имеющим возможности выплатить первичный взнос. Ожидается также выделение на ипотечные кредиты из госбюджета до 28 миллионов манатов.
Соответственно ситуация на рынке недвижимости значительно изменится в сторону спроса, следовательно потянет цены вверх.
Следующей явной причиной предполагаемого повышения цен на жилье является грядущее упразднение визового режима между Азербайджаном, Ираном и Турцией. На данном этапе обсуждения вопроса отмены визового режима между Ираном и Азербайджаном продолжаются. Иран, со своей стороны, отменил визовый режим для азербайджанских граждан и ждет ответных шагов с азербайджанской стороны. Однако существуют технические проблемы, которые Азербайджан должен изучить, в частности, Азербайджан намерен отменить визовые режимы с Турцией и Ираном.
Именно в связи с этим рынок недвижимости Азербайджана может столкнуться с неким давлением. Ведь денежной массы в Турции и Иране намного больше, чем в Азербайджане, что может создать ценовой бум на рынке недвижимости.
Возможность сокращения профицита между спросом и предложением за счет спроса на жилье в Азербайджане среди иностранных граждан выглядит вероятно. Сегодня удельный вес в покупке недвижимости иностранных граждан в Азербайджане не столь высок, хотя еще примерно 2 года тому назад повысилось численность квартир, приобретенных гражданами Ирана. По оценкам экспертов, если в месяц 450 квартир становятся предметом продажи, то восьмая часть из них приходится на долю граждан Ирана.
В случае с гражданами Турции, ситуация обстоит следующим образом. Объем покупок квартир со стороны граждан Турции после отмены визового режима между двумя странами может увеличиться на 3-5 процентов. Хотя столь незначительного повышения недостаточно для ценового бума. Для повышения цен на рынке недвижимости "давление" должно увеличиться примерно на 20-25 процентов. Однако рост цен все равно очевиден.
Обязательное страхование жилья - законопроект которого обсуждается в Милли меджлисе, также вполне может повлиять на ценовой климат на рынке.
Азербайджан приступил к применению практики, принятой почти во всех странах мира, где предполагается страхование жилья. Выплачивая страховой компании 50 манатов в год, гражданин может приобрести для своего жилья обеспечение на сумму 25 тысяч манатов.
Согласно законопроекту, независимо от стоимости жилья введена фиксированная сумма страховки на уровне 25 тысяч манатов для Баку, а сумма освобождения определена в размере 250 манатов. Для Сумгайыта, Гянджи и Нахчывани страховая сумма составляет 20 тысяч манатов при сумме освобождения в 200 манатов, а для остальных регионов - на уровне 15 тысяч манатов (150 манатов). При страховом тарифе в 0,2 процента по этому виду страхования страховой взнос для граждан столицы составит 50 манатов в год, а тот, кто рассчитывает на более высокий размер страхового возмещения, имеет возможность купить еще и полис добровольного страхования имущества, что позволит развитию и этого направления страхования. Обязательное страхование недвижимого имущества будет распространяться на все виды строений - жилые дома, квартиры, принадлежащие физическим лицам, офисы юридических лиц, государственное имущество. При этом страховым случаем будут считаться факты, связанные с нанесением ущерба этому имуществу в результате пожара, взрыва, грозы, короткого замыкания в электросети, аварии в канализационной или водопроводной системе, природных катаклизм.
Хотя многие аналитики утверждают, что введение обязательного страхования жилой и коммерческой недвижимости повлечет рост ее стоимости, в то же время их оппоненты считают , что наличие обязательного страхования не приведет к значительному росту стоимости жилья, так как страховой тариф составляет всего 0,3 процентов от стоимости страхуемой недвижимости. При этом размер страховых выплат будет регулировать орган по страховому надзору, и в зависимости от тяжести случая (аварии в сетях, природные катаклизмы и прочее), будет покрывать убытки владельцев недвижимости.