Обзор строительного сектора Азербайджана (январь - сентябрь 2010 г.)

По данным Госкомстата, в январе-сентябре объем строительных работ в Азербайджане вырос к аналогичному периоду прошлого года на 31,9 процента.

В том числе, объем строительных работ, осуществленных государственными компаниями, составил 26,4 процентов от общего объема работ, частными компаниями - 73,6 процента.

Из общего объема строительных работ 73,6 процента приходятся на первичное строительство, реконструкцию и расширение, 17,3 процентов - капитальный ремонт, 4,7 процента - текущий ремонт, 4,4 процента - на другие строительные работы.

Рынок первичного жилья

По данным общественной организации "Участники имущественного рынка", средняя цена одного квадратного метра жилья в сентябре на первичном рынке недвижимого имущества Баку, снизившись на 0,1 процента или на один манат, составила 865 манатов.

Снижение цен в сентябре по сравнению с началом третьего квартала было на уровне 0,1 процента, с началом 2010 года - 3,6 процента, с аналогичным периодом прошлого года - 9,6 процента, с пиковым докризисным периодом или сентябрем 2008 года - 27,6 процента.

Первичный рынок запомнился активностью и оживлением, характерным для сезона. Снизившись на 0,1 процента, индекс цен в сентябре составил 332 пункта против 333 в августе.

Как и в предыдущие месяцы, по количеству строящихся зданий Ясамальский район идет на первом месте (27,2 процента), Хатаинский - на втором (21 процент), Насиминский - на третьем (17,1 процента).

Три жилых здания (два в Ясамальском районе, одно - в Насиминском) в сентябре выведены из продажи, в результате чего число выставленных на продажу зданий, снизилось с 441 до 438. Строительных компаний насчитывается 153, как и в предыдущем месяце.

В сентябре в новостройках преимущество было отдано трехкомнатным квартирам. Пятикомнатные квартиры имеют преимущество в первой зоне города, а однокомнатные в основном в третьей зоне.

Рынок вторичного жилья

По данным общественной организации "Участники имущественного рынка", в сентябре на вторичном рынке жилья Баку наблюдалось снижение динамики заключения сделок на 0,9 процентов.

Доля новостроек на рынке жилья Баку продолжает расти, и в сентябре она составила 60,4 процентов.

Несмотря на 0,4-процентное повышение предложений на рынке, средняя цена упала на 0,6 процентов. Под влиянием ипотечного кредитования в этом сегменте рынка ликвидность оставалась стабильной, но степень риска все еще высокая. Согласно исследованиям, на вторичном рынке индекс цен по отношению к стоимости квартир снизился на 0,6 процентов. Индекс цен на вторичном рынке сократился на один пункт до уровня 202,4 пункта.

В результате роста объема предложения, количество предложенных на рынок квартир в сентябре находилось на уровне 6810. Доля Ясамальского, Насиминского, Наримановского и Хатаинского районов в портфеле этого сегмента рынка составила 80,1 процентов.

В сентябре ни в одном из районов Баку не наблюдалось повышения цен, самое значительное понижение цен имело место в Наримановском районе - на 0,9 процентов. Средняя цена квадратного метра вторичного жилья снизилась на семь долларов, составив 1093 доллара. Доля квартир, предложенных на рынок ниже средней цены, составила 57,4 процентов в общем портфеле рынка.

Средний показатель комнат в сентябре на вторичном рынке жилья составил 2,56, средняя цена продажи комнаты - 43 196 долларов, средняя цена квартиры - 115 765 долларов.

В прошлом месяце наблюдалось снижение предложения 3, 4 и 5-комнатных квартир. Самое значительное снижение предложения имело место на четырехкомнатные квартиры - на 1,3 процента. На двухкомнатные квартиры предложения выросли на 0,2 процентов.

Земельный рынок

По данным общественной организации "Участники имущественного рынка", в сентябре средняя цена одной сотки земли в Баку повысилась с 14132 до 14243 долларов.

Повышение цен наблюдалось, в основном, в первой и второй зонах города. В первой и четвертой зонах цены на землю понизились, что связано с превышением рыночной цены над реальной.

В первой зоне города цена одной сотки земли понизилась на 0,4 процентов и составила 170232 доллара, в четвертой - на 0,5 процентов до 3522 долларов. Во второй зоне цена составила 96842 доллара, повысившись на 0,6 процентов, в третьей - 18932, повысившись на 0,9 процента.

По подсчетам экспертов организации, слишком высокие цены на земельные участки в центре города привели, параллельно со снижением спроса в первой зоне города, и к снижению цен.

В отличие от предыдущих месяцев, в сентябре в четвертой зоне снижение цен начало постепенно принимать относительный характер.

Хотя превышение цен над реальной стоимостью и не повлияло серьезно на доходность земель, это сказалось на увеличении периода экспозиции и снижении уровня ликвидности.

Наряду с этим, интерес к данному виду собственности снизился ввиду того, что земельные участки все еще не могут быть предметом залога.

Самое значительное снижение цен в сентябре наблюдалось в Бинагадинском районе - на 0,9 процентов. Самый большой рост цен произошел в Хатаинском районе Баку - на 0,5 процентов. Наиболее активными на земельном рынке были Бинагадинский и Хатаинский районы. Самым пассивным, как и в предыдущие месяцы, был Насиминский район.

Самый дорогой земельный участок в сентябре был предложен на рынок в Насиминском районе Баку за 230 тысяч долларов за сотку, самый дешевый - в Абшеронском районе за 350 долларов за сотку.

В сентябре на земельный рынок Баку было предложено 792,8 гектара земли, из которых 77,8 процентов составили пустые участки, остальные приходятся на новые и старые жилые участки.

Срок экспозиции земли на рынке возрос до 262 дней.

Строительные материалы

По данным общественной организации "Участники имущественного рынка", в сентябре цены на строительные материалы в Баку снизились на 0,69 процентов, по сравнению с августом.

Продолжение строительных работ в частном секторе и в рамках государственных программ, а также восстановление инфраструктуры в регионах страны послужили повышению активности на рынке.  

В течение прошлого месяца предметом исследований экспертов организации стали строительные материалы 88 видов по 38 наименованиям. На местном рынке было произведено 54,55 процента товаров, а 45,45 процента - было импортировано.

В сентябре по отношению к началу третьего квартала стройматериалы подорожали на четыре процента, в сравнении с январем - на 20,5 процентов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдается 18-процентный рост цен.

Несмотря на то, что объем импортируемой из России древесины вырос в сентябре и превысил спрос, наблюдался дефицит импортируемого дикта. Кроме того, наблюдался дефицит металлической продукции. Предприниматели объясняют это тем, что российские и украинские производители заинтересованы экспортировать свою продукцию в Европу.

Подешевели в сентябре следующие строительные материалы (в процентах):

Подорожали в сентябре следующие строительные материалы (в процентах):

Коммерческие объекты

В сентябре на рынке нежилых объектов Баку средняя цена имущества, используемого в коммерческих целях, повысилась на 1,5 процента, а цена за аренду понизилась на 0,2 процента.

В сентябре количество предложенных на рынок нежилых участков увеличилось на 2,2 процента.

Средняя цена квадратного метра нежилого участка в Баку повысилась с 2938 долларов в августе до 2973 долларов в сентябре.

Согласно проведенным исследованиям, цены по отношению к первому кварталу повысились на 0,8 процента, а по сравнению с сентябрем прошлого года - 0,6 процента.

Цены на нежилые участки в первой и четвертой зонах города упали на 0,9 и 0,6 процента соответственно и составили 4881 и 795 долларов. Во второй зоне наблюдался рост на 0,5 процента - до 3475 долларов. В течение прошлого месяца самый значительный рост цены наблюдался в Гарадагском районе города - на 2,2 процента, самое значительное снижение наблюдалось в Сураханском районе - на 1,1 процента.

Доля нежилых объектов, предложенных на рынок ниже средней цены (2973 доллара за квадратный метр), составила 51,7 процента от общего портфеля рынка нежилых участков.

Несмотря на повышение рыночных цен, низкий спрос повлиял на увеличение срока экспозиции, что повышает также уровень риска по этому виду имущества.